Un locataire commercial peut-il librement sous-louer ?
Vous êtes locataire commercial et vous souhaitez sous-louer. Êtes-vous libre de le faire ?
Vous êtes propriétaire d’un local commercial et votre locataire a sous-loué sans vous aviser. En a-t-il le droit ?
Non et non. La sous-location est strictement encadrée.
L’article L 145-31 du code du commerce stipule : Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.
Pour être régulière, la sous-location doit remplir les deux conditions cumulatives suivantes :
– la sous-location doit avoir été autorisée par le bailleur, ET
– le bailleur doit avoir été appelé à concourir au contrat de sous-location.
L’appel du bailleur à concourir au contrat de sous-location est une formalité substantielle dont le locataire ne peut pas se dispenser même si la sous-location a été autorisée ou si elle était simplement connue ou tolérée de longue date par le bailleur.
Cette formalité a pour but pour le bailleur de prendre connaissance des conditions du sous-bail, de vérifier leur conformité au bail principal et, le cas échéant de demander un réajustement du loyer principal (augmentation du montant du loyer principal afin de correspondre au montant de loyer de la sous-location si celui-ci est plus élevé).
Vous êtes locataire et sous souhaitez sous-louer ?
Vous êtes bailleur et votre locataire souhaite sous-louer ?
Un Commissaire de Justice (ex-Huissier de Justice) peut vous accompagner dans vos démarches afin de sécuriser vos échanges.