Le congé signifié par le bailleur comportant une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction pour le locataire.

Le 11/01/2024, la cour de cassation a rendu un arrêt important en ce qu’elle a jugé d’un congé comportant offre de renouvellement du bail commercial, mais proposant de nouvelles clauses et conditions, différentes de celles du bail expiré, doit être requalifié. Un tel congé doit s’analyser comme un congé comportant refus de renouvellement du bail et par conséquent, le locataire a droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour de cassation s’appuie sur l’article 1103 du Code civil, sur l’article L 145-8 du Code de commerce et sur l’article L 145-9 du Code de commerce. Sur la base de ces articles, la Cour de cassation définit ce qu’est un renouvellement de contrat pour qualifier ensuite le congé en considération de la volonté exprimée de son auteur.

Le renouvellement d’un contrat constitue un nouveau contrat dont les clauses et conditions sont calquées sur l’ancien.

Le principe du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré ne souffre que quelques exceptions.

Une solution avantageuse pour toutes les parties impliquées

Lorsque des factures impayées s’accumulent, il est essentiel de trouver des solutions efficaces pour récupérer les fonds sans engager des frais considérables. Le recouvrement amiable est la réponse à cette préoccupation, offrant une approche gagnant-gagnant pour les créanciers et les débiteurs.

L’alternative au recouvrement judiciaire

Le recouvrement amiable se distingue du recouvrement judiciaire en ce qu’aucune demande de provision n’est exigée de votre part. Contrairement au recouvrement judiciaire, vous ne supportez aucun frais initial. Cela signifie que vous pouvez entreprendre le processus de recouvrement sans supporter de coûts préalables.

Simplicité de la procédure

Le processus est simple et sans tracas. Vous avez uniquement besoin de nous fournir une copie de la facture en question, ainsi que les coordonnées complètes de votre client, y compris son numéro de téléphone et son adresse e-mail. Aucune autre documentation n’est requise, simplifiant ainsi le processus pour vous.

Rapidité d’action

Nous comprenons l’importance de récupérer rapidement les paiements en souffrance. C’est pourquoi nous mettons en place la procédure de recouvrement amiable dans les 48 heures suivant la réception de vos informations (et de la convention signée).

Honoraires équitables

De plus, le recouvrement amiable vous offre un choix clair : soit aucune somme n’est encaissée, et dans ce cas, vous ne devez rien à notre étude (aucun frais ne vous sera facturé) ; soit nous réussissons à obtenir un règlement de la part de votre client (que ce soit entre nos mains ou directement dans les vôtres), des honoraires d’encaissement vous seront alors facturés.

Transparence dès le début

Pour plus de transparence, une convention de recouvrement amiable vous sera présentée dès l’ouverture du dossier, avec le montant des honoraires clairement défini. Cette approche garantit que vous êtes informé des coûts potentiels à l’avance, vous permettant de prendre des décisions éclairées.
Le recouvrement amiable est une solution efficace et équitable pour gérer les factures impayées, offrant une approche amiable avant d’envisager des actions judiciaires. Cela vous permet de récupérer les fonds qui vous sont dus tout en préservant les relations avec vos clients, tout en préservant votre trésorerie.

Vente aux enchères publiques le 09/06/2023 à 10 h 00 – Visite de 09 h 30 à 10 h 00

Adresse : chez DESMO DROME, 5 rue Jean Jacques Roux à MONTELIMAR

Il sera procédé à la vente aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur de :
– une moto de marque DUCATI modèle Multistrada et
– un scooter MASH, 50 Sixty.

Conditions de la Vente par lecture préalable du procès-verbal d’enchères.

Enlèvement immédiat.

Paiement comptant.

Frais légaux en sus 14,28% TTC

La période sanitaire que nous venons de traverser a été inédite sur de nombreux points, et notamment d’un point de vue juridique.

Qui aurait pu prévoir une fermeture des commerces ?

Au mois de juin dernier, la Cour de cassation s’était prononcée sur les suspensions de loyers.

Par deux arrêts du 23/11/2022 (civ 3è, n°21-21867 et n°22-12.753), la Cour de cassation est venue trancher sur d’autres arguments avancés par les locataires commerciaux. En effet, certains locataires (qui souhaitaient échapper au paiement de leurs loyers durant les périodes de fermetures administratives pour cause de Covid-19) avaient invoqué une clause, figurant dans leur bail prévoyant la suspension des loyers en cas de circonstances exceptionnelles « affectant le local ». La Cour de cassation n’a pas retenu leur argumentaire. Selon elle, une telle clause ne pouvait pas jouer car la fermeture de leurs commerces en raison de l’épidémie « n’affectait » en rien les locaux.

Elle confirme que les loyers étaient dus pendant cette période.

Un locataire commercial peut-il librement sous-louer ?

Vous êtes locataire commercial et vous souhaitez sous-louer. Êtes-vous libre de le faire ?
Vous êtes propriétaire d’un local commercial et votre locataire a sous-loué sans vous aviser. En a-t-il le droit ?

Non et non. La sous-location est strictement encadrée.

L’article L 145-31 du code du commerce stipule : Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.

Pour être régulière, la sous-location doit remplir les deux conditions cumulatives suivantes :
– la sous-location doit avoir été autorisée par le bailleur, ET
– le bailleur doit avoir été appelé à concourir au contrat de sous-location.

L’appel du bailleur à concourir au contrat de sous-location est une formalité substantielle dont le locataire ne peut pas se dispenser même si la sous-location a été autorisée ou si elle était simplement connue ou tolérée de longue date par le bailleur.

Cette formalité a pour but pour le bailleur de prendre connaissance des conditions du sous-bail, de vérifier leur conformité au bail principal et, le cas échéant de demander un réajustement du loyer principal (augmentation du montant du loyer principal afin de correspondre au montant de loyer de la sous-location si celui-ci est plus élevé).

Vous êtes locataire et sous souhaitez sous-louer ?
Vous êtes bailleur et votre locataire souhaite sous-louer ?
Un Commissaire de Justice (ex-Huissier de Justice) peut vous accompagner dans vos démarches afin de sécuriser vos échanges.

VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

 le Mardi 29 Novembre 2022 à 9 h 30 – (Visite de 9h à 9 h 30)

Adresse : 17 Chemin de la Nitrière à 26200 MONTELIMAR

Il sera procédé à la vente aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur de :

1 téléviseur THOMSON, 1 table + 4 chaises, 1 sonnette wifi smart chine + prises connectées, 1 téléviseur SAMSUNG écran plat avec notice et télécommande, 1 playstation 4 avec manette & 6 jeux, 1 lecteur DVD avec lot DVD, 1 wii avec manette et jeux, 1 tuner home cinéma YAMAHA + 4 enceintes (2 petites & 2 grosses) + caisson de basses JAMO, 1 PSP sans chargeur avec 3 jeux, 1 casque FOCAL, 1 vélo homme GIANT 11 pignons 2 plateaux + sac à dos SHIMANO + selle + accessoires, 1 robot cuisine KENWOOD rouge, 1 perceuse perforateur DE WALT avec 2 batteries, 1 pied appareil photo VELBON, 1 plastifieuse + 1 destructeur de documents, 1 combinaison moto longue NINJA KAWASAKI, 1 lot jeux enfants, 1 lot meubles enfants, 1 lampe « influenceur », 1 lot livres enfants, 1 radiateur d’appoint ,1 centrale vapeur CALOR + table à repasser, 1 guitare, 1 vélo elliptique PROFORM, 1 tapis de marche FITNESS DOCTOR, 1 ballon pilates + 1 tapis + gants de boxe + gilet lesté +  1 poignée roulante + 2 poignées pour abdos, 1 banc de musculation DECATHLON avec 2 barres et 3 haltères BENCH 900, 1 rameur ELITE, 1 balance TEFAL, 1 paire de bottes de moto ALPINE STAR pointure 43 + 4 casques   + 1 dorsale + 1 blouson BERING + 1 blouson été MACADAM, 1 lave-vaisselle WHIRLPOOL, 1 lave-linge ELECTROLUX, 1 petit barbecue WEBER,  1 piscine hors sol + pompe, 1 lot d’outillage (hors moto), 1 loto moto & accessoires (casques…)  

Conditions de la Vente par lecture préalable du procès-verbal d’enchères.

Enlèvement immédiat

Paiement comptant.

Frais légaux en sus 14,28% TTC

C’était une décision très attendue !

Pendant la pandémie, de nombreux commerces ont fait l’objet d’une mesure d’interdiction de recevoir du public. Les commerçants concernés pouvaient-ils échapper au paiement des loyers dus au titre des périodes de fermeture ?

Les tribunaux ont rendu des décisions divergentes.
La Cour de cassation vient enfin de trancher. Selon la plus haute juridiction, aucun des arguments avancés par les locataires (force majeure, perte du local loué, manquement du bailleur à son obligation de délivrance) ne justifie un refus de paiement des loyers (cassation civile 3è, 30 juin 2022, n°21-19889, n°21-20127 et n°21-20190).
Les bailleurs sont donc en droit de réclamer aux locataires le paiement des loyers dus pendant les périodes de fermeture imposées par les pouvoirs publics.

Fini les Huissiers de Justice, bienvenue aux Commissaires de Justice

Au 1^er juillet 2022, une nouvelle profession verra le jour, celle de COMMISSAIRE DE JUSTICE.

Cette nouvelle profession résulte de la fusion entre les professions d’Huissier de Justice et de Commissaire-priseur judiciaire. Elle est prévue par l’ordonnance du 02 juin 2016 prise en application de la loi du 06 août 2015 (dite loi Macron).
La profession d’Huissier de Justice existe depuis le moyen âge ; c’est l’une des plus anciennes professions existantes. L’image des Huissiers est souvent réductrice et caricaturée. Pourtant, l’Huissier de Justice est un professionnel qui a su s’adapter avec son temps. Nous réalisons des PV de constat sur internet, des PV de constat de SMS, … Les significations envers les banques sont totalement dématérialisées. De nombreux échanges avec les administrations publiques sont dématérialisés.

Avant la fusion, on comptait 3.146 Huissiers de Justice dont plus de 1.000 femmes. La moyenne d’âge de la profession est de 49 ans.
Les Huissiers de Justice, c’était :
– 8 milliards d’euros recouvrés,
– 9,5 millions d’actes signifiés,
– 5 millions de consultations juridiques
– 2 millions de procès-verbaux de constats dressés.

S’agissant des Commissaires-priseurs, en 2018, on en dénombrait 449, dont 24 % de femmes.

Les commissaires de justice effectueront les missions qui incombaient avant aux Huissiers de Justice et aux Commissaires-priseurs judiciaires.

Vous êtes propriétaire et votre locataire a initié une procédure d’insalubrité du logement auprès de l’ARS (Agence Régionale de la Santé) ou de la Mairie.

 Nous vous conseillons d’être réactif dans cette hypothèse et de vous faire accompagner par un juriste tel que l’Huissier de justice.

 En vertu de l’article L2212-2 du Code Général des Collectivités Territoriales, le maire, dans l’exercice de ses pouvoirs de police, doit assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique dans sa commune.A ce titre, il est notamment chargé de l’application du Règlement Sanitaire Départemental (R.S.D.) dans sa commune.

Suite à une demande de votre locataire, qui se plaint d’insalubrité dans son logement, les services de mairie vont procéder à une visite des lieux (hors votre présence).

Les services de mairie vont ensuite vous adresser un courrier inventoriant les travaux à réaliser dans le logement dans un délai donné.

Si vous n’êtes pas d’accord avec les préconisations de la mairie, il convient que vous lui écriviez.
Nous pouvons nous charger de la rédaction de ce courrier.

Les services de mairie peuvent également saisir les services de l’ARS. Les services de l’ARS vont diligenter une visite des lieux (sans votre présence).

En vertu des articles L511-1 à L511-18, L521-1 à L521-4 et R511-1 à R511-10 du code de la construction et de l’habitation, la délégation départementale de l’ARS peut prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité.

Les services de l’ARS vont vous adresser un courrier inventoriant les travaux à réaliser dans le logement dans un délai donné. Vous serez invité à formuler des observations sous 45 jours.
Nous pouvons nous charger de la rédaction de ces observations.

Si vous ne formulez aucune observation dans les 45 jours, le Préfet rendra un arrêté en vertu des articles L511-1 et suivants, R511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L1331-22 du code de la santé publique.

Cet arrêté va inventorier les travaux à réaliser dans le logement dans un délai donné.

Faute pour vous de réaliser lesdits travaux, ils seront réalisés à vos frais.

Vous encourez également des sanctions pénales (article L511-22 du code de la construction).

Même si votre locataire quitte les lieux avant que la procédure d’insalubrité ait pris fin, vous êtes dans l’obligation de réaliser les travaux.

La CAF peut suspendre le règlement des aides au logement (et des loyers éventuellement) durant la procédure.

L’arrêté préfectoral peut être contesté par différentes voies :

• Recours gracieux auprès du Préfet
• Recours hiérarchique auprès du ministère
• Recours administratif auprès du Tribunal administratif

A toute étape de la procédure, nous pouvons constater que le locataire refuse l’accès aux artisans en charge des travaux.

Nous pouvons également constater la réalisation des travaux.

A la lecture de ce qui précède, vous avez, en tant que propriétaire, tout intérêt à réagir sans attendre.

Votre locataire a cessé de payer son loyer, sans raison valable. Vous apprenez qu’il vous a menti sur sa situation. Il ne répond plus à vos appels, ne vous ouvre plus la porte… C’est le silence total ! Vous n’avez qu’une envie : c’est le mettre dehors par vos propres moyens.

Certains propriétaires y ont pensé et ils ont été poursuivis en justice.

Qu’est-ce que vous risquez ?

Deux infractions pénales peuvent être retenues contre vous :
– la violation de domicile, prévue par l’article 226-4 du Code pénal. Cette infraction est punie d’un an d’emprisonnement et de 15.000 € d’amende.
– la dégradation de biens privés, prévue par l’article 322-1 du Code pénal. Cette infraction est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende.

Le cas échéant, le locataire peut porter plainte pour vol. Cette infraction est punie de cinq ans d’emprisonnement et de 75.000 € d’amende.

Qu’est-ce que vous pouvez mettre en œuvre ?

Tout d’abord, il faut débuter le plus tôt possible une procédure d’expulsion pour faire courir les délais.

Après, en fonction du crédit immobilier souscrit, vous pouvez demander une suspension de votre prêt immobilier auprès de votre banque.

Si votre banque refuse, vous pouvez saisir le Tribunal pour demander un report de vos échéances.