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Locataire commercial et sous-location

Sous location bail commercial

Un locataire commercial peut-il librement sous-louer ?

Vous êtes locataire commercial et vous souhaitez sous-louer. Êtes-vous libre de le faire ?
Vous êtes propriétaire d’un local commercial et votre locataire a sous-loué sans vous aviser. En a-t-il le droit ?

Non et non. La sous-location est strictement encadrée.

L’article L 145-31 du code du commerce stipule : Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.

Pour être régulière, la sous-location doit remplir les deux conditions cumulatives suivantes :
– la sous-location doit avoir été autorisée par le bailleur, ET
– le bailleur doit avoir été appelé à concourir au contrat de sous-location.

L’appel du bailleur à concourir au contrat de sous-location est une formalité substantielle dont le locataire ne peut pas se dispenser même si la sous-location a été autorisée ou si elle était simplement connue ou tolérée de longue date par le bailleur.

Cette formalité a pour but pour le bailleur de prendre connaissance des conditions du sous-bail, de vérifier leur conformité au bail principal et, le cas échéant de demander un réajustement du loyer principal (augmentation du montant du loyer principal afin de correspondre au montant de loyer de la sous-location si celui-ci est plus élevé).

Vous êtes locataire et sous souhaitez sous-louer ?
Vous êtes bailleur et votre locataire souhaite sous-louer ?
Un Commissaire de Justice (ex-Huissier de Justice) peut vous accompagner dans vos démarches afin de sécuriser vos échanges.

Vente aux enchères à Montélimar

Vente aux enchères publiques

VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

 le Mardi 29 Novembre 2022 à 9 h 30 – (Visite de 9h à 9 h 30)

Adresse : 17 Chemin de la Nitrière à 26200 MONTELIMAR

Il sera procédé à la vente aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur de :

1 téléviseur THOMSON, 1 table + 4 chaises, 1 sonnette wifi smart chine + prises connectées, 1 téléviseur SAMSUNG écran plat avec notice et télécommande, 1 playstation 4 avec manette & 6 jeux, 1 lecteur DVD avec lot DVD, 1 wii avec manette et jeux, 1 tuner home cinéma YAMAHA + 4 enceintes (2 petites & 2 grosses) + caisson de basses JAMO, 1 PSP sans chargeur avec 3 jeux, 1 casque FOCAL, 1 vélo homme GIANT 11 pignons 2 plateaux + sac à dos SHIMANO + selle + accessoires, 1 robot cuisine KENWOOD rouge, 1 perceuse perforateur DE WALT avec 2 batteries, 1 pied appareil photo VELBON, 1 plastifieuse + 1 destructeur de documents, 1 combinaison moto longue NINJA KAWASAKI, 1 lot jeux enfants, 1 lot meubles enfants, 1 lampe « influenceur », 1 lot livres enfants, 1 radiateur d’appoint ,1 centrale vapeur CALOR + table à repasser, 1 guitare, 1 vélo elliptique PROFORM, 1 tapis de marche FITNESS DOCTOR, 1 ballon pilates + 1 tapis + gants de boxe + gilet lesté +  1 poignée roulante + 2 poignées pour abdos, 1 banc de musculation DECATHLON avec 2 barres et 3 haltères BENCH 900, 1 rameur ELITE, 1 balance TEFAL, 1 paire de bottes de moto ALPINE STAR pointure 43 + 4 casques   + 1 dorsale + 1 blouson BERING + 1 blouson été MACADAM, 1 lave-vaisselle WHIRLPOOL, 1 lave-linge ELECTROLUX, 1 petit barbecue WEBER,  1 piscine hors sol + pompe, 1 lot d’outillage (hors moto), 1 loto moto & accessoires (casques…)  

Conditions de la Vente par lecture préalable du procès-verbal d’enchères.

Enlèvement immédiat

Paiement comptant.

Frais légaux en sus 14,28% TTC

     

Mon locataire commercial n’a pas payé ses loyers en raison du COVID. Puis-je le poursuivre ?

C’était une décision très attendue !

Pendant la pandémie, de nombreux commerces ont fait l’objet d’une mesure d’interdiction de recevoir du public. Les commerçants concernés pouvaient-ils échapper au paiement des loyers dus au titre des périodes de fermeture ?

Les tribunaux ont rendu des décisions divergentes.
La Cour de cassation vient enfin de trancher. Selon la plus haute juridiction, aucun des arguments avancés par les locataires (force majeure, perte du local loué, manquement du bailleur à son obligation de délivrance) ne justifie un refus de paiement des loyers (cassation civile 3è, 30 juin 2022, n°21-19889, n°21-20127 et n°21-20190).
Les bailleurs sont donc en droit de réclamer aux locataires le paiement des loyers dus pendant les périodes de fermeture imposées par les pouvoirs publics.

Jour J – Votre Huissier de Justice devient Commissaire de Justice

Huissier de justice devient Commissaire de Justice

Fini les Huissiers de Justice, bienvenue aux Commissaires de Justice

Au 1er juillet 2022, une nouvelle profession verra le jour, celle de COMMISSAIRE DE JUSTICE.

Cette nouvelle profession résulte de la fusion entre les professions d’Huissier de Justice et de Commissaire-priseur judiciaire. Elle est prévue par l’ordonnance du 02 juin 2016 prise en application de la loi du 06 août 2015 (dite loi Macron).
La profession d’Huissier de Justice existe depuis le moyen âge ; c’est l’une des plus anciennes professions existantes. L’image des Huissiers est souvent réductrice et caricaturée. Pourtant, l’Huissier de Justice est un professionnel qui a su s’adapter avec son temps. Nous réalisons des PV de constat sur internet, des PV de constat de SMS, … Les significations envers les banques sont totalement dématérialisées. De nombreux échanges avec les administrations publiques sont dématérialisés.

Avant la fusion, on comptait 3.146 Huissiers de Justice dont plus de 1.000 femmes. La moyenne d’âge de la profession est de 49 ans.
Les Huissiers de Justice, c’était :
– 8 milliards d’euros recouvrés,
– 9,5 millions d’actes signifiés,
– 5 millions de consultations juridiques
– 2 millions de procès-verbaux de constats dressés.

S’agissant des Commissaires-priseurs, en 2018, on en dénombrait 449, dont 24 % de femmes.

Les commissaires de justice effectueront les missions qui incombaient avant aux Huissiers de Justice et aux Commissaires-priseurs judiciaires.

 

Le rôle de l’Huissier de justice dans la procédure d’insalubrité

Vous êtes propriétaire et votre locataire a initié une procédure d’insalubrité du logement auprès de l’ARS (Agence Régionale de la Santé) ou de la Mairie.

 Nous vous conseillons d’être réactif dans cette hypothèse et de vous faire accompagner par un juriste tel que l’Huissier de justice.

 En vertu de l’article L2212-2 du Code Général des Collectivités Territoriales, le maire, dans l’exercice de ses pouvoirs de police, doit assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique dans sa commune.A ce titre, il est notamment chargé de l’application du Règlement Sanitaire Départemental (R.S.D.) dans sa commune.

Suite à une demande de votre locataire, qui se plaint d’insalubrité dans son logement, les services de mairie vont procéder à une visite des lieux (hors votre présence).

Les services de mairie vont ensuite vous adresser un courrier inventoriant les travaux à réaliser dans le logement dans un délai donné.

Si vous n’êtes pas d’accord avec les préconisations de la mairie, il convient que vous lui écriviez.
Nous pouvons nous charger de la rédaction de ce courrier.

Les services de mairie peuvent également saisir les services de l’ARS. Les services de l’ARS vont diligenter une visite des lieux (sans votre présence).

En vertu des articles L511-1 à L511-18, L521-1 à L521-4 et R511-1 à R511-10 du code de la construction et de l’habitation, la délégation départementale de l’ARS peut prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité.

Les services de l’ARS vont vous adresser un courrier inventoriant les travaux à réaliser dans le logement dans un délai donné. Vous serez invité à formuler des observations sous 45 jours.
Nous pouvons nous charger de la rédaction de ces observations.

Si vous ne formulez aucune observation dans les 45 jours, le Préfet rendra un arrêté en vertu des articles L511-1 et suivants, R511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L1331-22 du code de la santé publique.

Cet arrêté va inventorier les travaux à réaliser dans le logement dans un délai donné.

Faute pour vous de réaliser lesdits travaux, ils seront réalisés à vos frais.

Vous encourez également des sanctions pénales (article L511-22 du code de la construction).

Même si votre locataire quitte les lieux avant que la procédure d’insalubrité ait pris fin, vous êtes dans l’obligation de réaliser les travaux.

La CAF peut suspendre le règlement des aides au logement (et des loyers éventuellement) durant la procédure.

L’arrêté préfectoral peut être contesté par différentes voies :

  • Recours gracieux auprès du Préfet
  • Recours hiérarchique auprès du ministère
  • Recours administratif auprès du Tribunal administratif

A toute étape de la procédure, nous pouvons constater que le locataire refuse l’accès aux artisans en charge des travaux.

Nous pouvons également constater la réalisation des travaux.

A la lecture de ce qui précède, vous avez, en tant que propriétaire, tout intérêt à réagir sans attendre.

J’en ai assez ! Mon locataire ne paie plus et je vais le mettre dehors moi-même. Qu’est-ce que je risque ?

J'ai envie de mettre mon locataire dehors moi-même

Votre locataire a cessé de payer son loyer, sans raison valable. Vous apprenez qu’il vous a menti sur sa situation. Il ne répond plus à vos appels, ne vous ouvre plus la porte… C’est le silence total ! Vous n’avez qu’une envie : c’est le mettre dehors par vos propres moyens.

Certains propriétaires y ont pensé et ils ont été poursuivis en justice.

Qu’est-ce que vous risquez ?

Deux infractions pénales peuvent être retenues contre vous :
– la violation de domicile, prévue par l’article 226-4 du Code pénal. Cette infraction est punie d’un an d’emprisonnement et de 15.000 € d’amende.
– la dégradation de biens privés, prévue par l’article 322-1 du Code pénal. Cette infraction est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende.

Le cas échéant, le locataire peut porter plainte pour vol. Cette infraction est punie de cinq ans d’emprisonnement et de 75.000 € d’amende.

Qu’est-ce que vous pouvez mettre en œuvre ?

Tout d’abord, il faut débuter le plus tôt possible une procédure d’expulsion pour faire courir les délais.

Après, en fonction du crédit immobilier souscrit, vous pouvez demander une suspension de votre prêt immobilier auprès de votre banque.

Si votre banque refuse, vous pouvez saisir le Tribunal pour demander un report de vos échéances.

 

 

VENTE AUX ENCHERES LE 04 FEVRIER 2022 à 10 HEURES

VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES
le Vendredi 4 février 2022 à 10 h


Rue d’Ancône – Aérodrome de Montélimar 26200 MONTELIMAR
chez SAS DEVELOPPEMENTS ET TECHNOLOGIES AERO – D.T.A.
(Visite de 9h  à 10 h le Vendredi 4 février 2022)

Il sera procédé à la vente aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur de :
1 ULM PENDULAIRE – 1 moteur ROTAX 914 UL neuf – 1 moteur ROTAX 914 UL d’occasion – 1 ULM J-RO 914 UL  (8 H de vol), etc…..

Conditions de la Vente par lecture préalable du procès-verbal d’enchères.
Enlèvement immédiat.
Paiement comptant.
Frais légaux en sus 14,28% TTC
Liste détaillée des lots le jour de la vente.

Quelle procédure pour les objets abandonnés chez un garagiste ?

Véhicule abandonné chez un garagiste

Des clients confiant leur véhicule pour réparation chez un garagiste ne donnent plus signe de vie et ne récupèrent pas leur véhicule.

C’est une réelle difficulté pour ces professionnels car ils ont effectué des réparations et ils ne sont pas payés et les véhicules prennent de la place dans leurs locaux. Le phénomène n’est pas nouveau ; le texte régissant la matière date de 1903 (il a été modifié entre-temps).

Quelle est la marche à suivre ?

En matière de voiture et de motos, le législateur a réduit le délai pour agir. Le client a trois mois pour récupérer son véhicule réparé. Passé ce délai, le professionnel peut déposer une requête devant le Tribunal compétent pour obtenir la vente du véhicule abandonné. La requête doit comporter certaines mentions, prévues à l’article 2 de la Loi du 31 décembre 1903.

Le Juge autorise la vente aux enchères du véhicule et fixe le montant de la créance du professionnel.

Au jour prévu par le Juge, l’Huissier de Justice procède à la vente aux enchères. Après paiement des frais de justice, l’Huissier de Justice payera la créance du garagiste.

D’autres professionnels sont concernés par cette procédure.
Cela concerne également :
– les navires et bateaux de plaisance déposés chez un professionnel pour être réparés, entretenus, conservés ou gardés,
– les objets mobiliers déposés en garde-meuble.

Si vous êtes confrontés à de telles difficultés, nous pouvons engager la procédure pour votre compte.

Comment rédiger un bail et un acte de cautionnement ?

bail

Trop de bailleurs se présentent à l’Etude avec des documents incomplets ou sans conséquence juridique.

Par exemples :
– un bail qui ne contient pas de clause résolutoire,
– une personne s’est portée caution en inscrivant « je me porte caution » sur le bail ou un papier libre,
– un bail qui ne contient pas tous les documents annexes prévus par la loi,
– l’identité du locataire est erronée, son nom ou son prénom n’ont pas la bonne orthographe,
– la solvabilité du locataire ou de la caution n’ont pas été vérifiés en fonction des documents fournis.

La loi du 06 juillet 1989 et les textes postérieurs contiennent tous les éléments nécessaires au bailleur.

S’agissant des mentions du contrat de location, il faut se reporter à l’article 3 de ladite loi. Un contrat type a été défini par le texte et une notice doit être annexée à ce contrat. Le modèle de notice est contenu dans l’arrêté du 29 mai 2015.

S’agissant de l’acte de caution, il doit respecter un certain formalisme et rédiger le bon document selon que la caution est pour une durée déterminée ou une durée indéterminée.

S’agissant de la solvabilité du locataire et de l’éventuelle caution, seuls certains éléments peuvent être demandés par le bailleur. Une sanction est même prévue par le texte en cas de non-respect.

Vous le comprenez aisément à la lecture de cet article : la mise en location d’un bien est un domaine dans lequel se passer d’un professionnel peut vous coûter cher.

Notre Etude est à votre disposition pour rédiger le contrat de bail (et ses annexes), vérifier la solvabilité du candidat locataire et de la caution, procéder à l’état des lieux d’entrée.

 

 

Est-ce que le dépôt de photos de mon panneau de permis chez un Huissier a la même valeur qu’un constat d’Huissier de Justice ?

dépot photo permis

Est-il donc possible de faire dresser des constatations à distance par « télé-constatations », par un Huissier non présent sur les lieux du constat ?
Est-ce que le fait de déposer des photographies chez un Huissier de Justice leur confère une valeur probante ?

La réponse est claire : NON.

En ces temps un peu particuliers d’épidémie, les télé-consultations se sont développées dans différents domaines, mais les télé-constatations ne sont pas reconnues par les tribunaux.

L’Huissier de Justice a l’obligation de se rendre sur les lieux pour effectuer lui-même les constatations qu’il relate dans son procès-verbal.

S’il n’y a pas de transport sur place de l’Huissier de Justice, l’acte rédigé n’est pas un procès-verbal de constat.

Suivant une jurisprudence constante, un constat « de dépôt » de photographies réalisées par le client n’a pas la force probante d’un constat réalisé par un Huissier de Justice sur le terrain.
Cet acte n’est pas un procès-verbal de constat, il s’agit d’un simple dépôt.

Il peut s’avérer judicieux de déposer un document chez un Huissier de Justice dans certains domaines (droit de la propriété intellectuelle par exemple) mais le dépôt de photographies (ayant pour but de se substituer à un constat) n’apporte aucune force probante auxdites photographies (affichage de permis de construire par exemple).

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