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Mon locataire est parti sans me rendre les clefs pendant la période hivernale. Que faire ?

En temps normal, la trêve hivernale court du 1er novembre au 1er avril de l’année suivante (cette année, compte tenu du contexte sanitaire, la date du 1er avril a été reportée). Pendant cette période, les expulsions ne peuvent pas être réalisées (hors squat), mais il peut être procédé à une reprise des lieux.

Il existe une différence juridique entre expulsion des lieux et reprise des lieux.

Quelle est la différence entre une expulsion et une reprise des lieux ?

L’expulsion est un acte par lequel un Huissier de Justice force un locataire ou un occupant à quitter les lieux qu’il occupe. Elle est impossible pendant la trêve hivernale.

La reprise des lieux peut être réalisée indépendamment d’une procédure d’expulsion (dans le cadre de la procédure dite « procédure d’abandon de logement »). Il s’agit du cas où le locataire a quitté les lieux sans rendre les clefs. Cette procédure n’est pas suspendue pendant la trêve hivernale.

Dans certains cas, les procédures d’expulsion et de reprise des lieux s’entremêlent :

Si la procédure d’expulsion a déjà été engagée et que le commandement de quitter les lieux a été signifié, l’Huissier de Justice peut procéder à la reprise des lieux, en suite du départ volontaire du locataire et ce alors même que nous sommes dans la période dite de trêve hivernale.

Dans tous les cas, le propriétaire a interdiction de pénétrer dans les lieux loués sous peine de poursuites pénales (tant que la procédure n’est pas menée à son terme ou que le locataire n’a pas rendu les clés).

Mon locataire commercial a quitté les lieux avant la date prévue dans son préavis. Quelle conséquence sur le paiement du loyer ?

Locataire commercial, date préavis et paiement du loyer

Conformément à la loi, le preneur commercial a la possibilité de mettre fin au contrat de bail à l’expiration de chaque période triennale.

Pour cela, il doit transmettre à son bailleur un congé au moins six mois à l’avance, soit par acte d’Huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Que se passe-t-il si le locataire quitte les lieux avant l’expiration de la période triennale en cours ?

Le bailleur aura la possibilité de lui réclamer le paiement du loyer jusqu’à l’expiration de cette période triennale.

Et ce, dans tous les cas ?

Cela va même plus loin selon la jurisprudence. En effet, la Cour de cassation a jugé le 10/09/2020, dans une espèce où les locaux avaient pourtant été reloués à un nouveau locataire immédiatement après le départ du précédent locataire. Les locaux n’avaient jamais été inoccupés et il n’y avait aucun préjudice financier… le bailleur a même perçu deux fois le loyer sur une certaine période !

Peut-on expulser son locataire commercial pendant la crise du COVID ?

Loyers impayés et COVID-19, expulsion local commercial

Comme pour le premier confinement (en mars 2020), l’Etat a pris des dispositions pour protéger les entreprises dont l’activité est affectée par une mesure de police administrative prise dans le cadre du deuxième confinement et qui ont des difficultés pour payer leur loyer (loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, art 14).

Sont concernés les établissements qui reçoivent habituellement du public et qui ont été (magasin de vêtements, librairies, …) ou qui sont encore dans l’obligation de rester fermés (cafés, restaurants…).

Les bailleurs sont soumis à une interdiction d’appliquer à leurs locataires des pénalités financières, des intérêts de retard ou des dommages-intérêts. Ils ne peuvent pas les poursuivre en justice, résilier le bail ou agir contre les personnes qui se sont portées caution du paiement de leur loyer.

Qui sont les locataires concernés par l’interdiction de poursuite pendant la période du COVID-19 ?

Le décret du 30/12/2020 précise les entreprises qui peuvent bénéficier de cette protection. Il s’agit des personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative qui :

  1. emploient moins de 250 salariés,
  2. ont réalisé un chiffre d’affaire inférieur à 50 M d’euros lors du dernier exercice clos (ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, un chiffre d’affaires mensuel moyen inférieur à 4,17 M€) et
  3. ont subi une perte de CA d’au moins 50 % au titre du mois de novembre 2020 par rapport au mois de novembre 2019 ou, au choix de l’entreprise, par rapport au CA mensuel moyen de 2019.

S’agissant des entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, il convient de prendre en compte le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ; pour celles créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ; et pour celles créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.

Concernant les entreprises ayant fait l’objet d’une mesure d’interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires réalisé au mois de novembre sur leurs activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison ne doit pas être pris en compte pour calculer le chiffre d’affaires de référence du mois de novembre 2020.

Sur quelle période s’applique l’interdiction de poursuite pour les loyers commerciaux impayés ?

Cette mesure s’applique aux loyers et charges locatives dus entre le 17 octobre 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de réouverture.

Est-il possible de demander le report de certaines factures, autres que les loyers commerciaux ?

Ces mêmes entreprises auront la possibilité de demander à leur fournisseur d’eau, de gaz et d’électricité un report du paiement desdites factures exigibles entre le 17 octobre 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de leur réouverture. Le fournisseur n’aura pas d’autre choix que d’accorder ce délai. Le report s’effectuera de manière égale et sur une durée d’au moins six mois et sur les échéances de paiement des factures postérieures.

Procès-verbal de constat de destruction de stock

procès verbal de destruction

C’est bientôt la fin de l’année. Après la traditionnelle commande de chocolats, de cadeaux, …, il faut s’occuper de faire détruire le stock.

Pourquoi faire constater cette destruction par un Huissier de Justice ?
Votre entreprise gère des pièces détachées ou d’occasion. En comptabilité, ces pièces apparaissent dans vos achats. Soit parce qu’elles sont obsolètes, soit pour une autre raison, ces pièces ne seront pas vendues et seront détruites. Le constat de destruction par Huissier de Justice constitue une preuve irréfutable que vous avez détruit ce stock et que vous ne les avez pas vendues « sous le manteau ».
Lors de l’établissement de ce constat, l’Huissier de Justice vérifie l’inventaire des pièces détruites et s’assure de leur destruction effective. Comptablement, cela vous permet de justifier de leur sortie du stock et de leur non affectation à votre chiffre d’affaires.
Pour un devis pour cette prestation, contactez-nous.

Donner congé par LRAR : les dangers

CONGE PAR LRAR

Vous adressez un congé par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) à votre locataire.

Le congé délivré par LRAR ne produira ses effets que si la lettre est remise au destinataire (qui signe l’accusé réception).
La date de présentation de la LRAR à votre locataire n’a aucune valeur.
Si la LRAR vous revient « non réclamée », votre congé n’est PAS VALABLE… et votre bail est renouvelé pour une nouvelle période de 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une SCI).
Vous voilà reparti pour 3 ans (ou plus) !
ll vous faudra attendre 3 ans avant de pouvoir adresser un nouveau congé à votre locataire.
La solution : faire délivrer congé à votre locataire par un Huissier de Justice.
L’Huissier de Justice rédigera le congé qui respectera la règlementation (en continuelle évolution) et qui s’assurera du respect du délai de préavis.
Le congé par acte d’Huissier de Justice prend date au jour de l’acte (même si le locataire n’est pas rencontré en personne).

C’est la rentrée !

C'est la rentrée

Les enfants ont repris le chemin de l’école et les parents ont repris le chemin du travail.

Malgré le contexte sanitaire, l’Etude est ouverte au public tous les jours du lundi au vendredi. Il est souhaitable de venir sur rendez-vous mais nous recevons également sans rendez-vous. Il convient de se munir de son masque et de son stylo.
Tous nos salariés ont repris le travail sur site. Des mesures ont été mises en place pour vous accueillir dans les meilleures conditions.

Pour ne pas avoir à vous déplacer, vous pouvez payer par carte bleue par téléphone ou en nous faisant un virement.

Me Amandine DUMONT et Me Virginie LAURENT ont mis à profit le confinement pour effectuer la formation passerelle pour devenir commissaire de justice (fusion des professions d’Huissiers de Justice et de Commissaires-Priseurs à compter de 2022).

L’Etude a intégré le réseau I-Signif  pour recevoir des actes dématérialisés des Avocats et de ses Confrères.

I-Signif

Résilier son PACS

Comment rompre son PACS ?

Le confinement ou les vacances ont eu raison de votre couple ! Vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord avec votre partenaire pour résilier votre PACS d’un commun accord.
Une solution existe : l’Huissier de Justice rédige et signifie pour vous un acte de rupture unilatérale du PACS à votre partenaire. Cet acte est dénoncé à l’Officier d’état civil (qui a procédé à l’enregistrement de votre PACS) pour qu’il inscrive en marge de vos actes d’état civil la rupture du PACS.
Votre PACS est alors rompu sans avoir à obtenir l’accord de votre partenaire.
Pour connaître le tarif de ces actes, contactez-nous.

Délais et état d’urgence sanitaire

Délai

Pour faire face à l’épidémie de covid-19, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 a instauré un état d’urgence sanitaire et l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a mis en place un mécanisme de prorogation des délais échus pendant cette période.
L’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020 a fixé la date de fin de la « période juridiquement protégée » (PJP) définie dans l’ordonnance n° 2020-306 au 23 juin 2020 à minuit.
La date du 23 juin 2020, marquant la fin de la période juridiquement protégée, la date du 24 juin 2020 constitue donc le point de départ des délais prorogés pour les délais de recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, etc… ;

En ce qui concerne les commandements de payer visant la clause résolutoire en matière de loyers impayés (avec délai de paiement de deux mois) :
– si le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par l’Huissier de Justice avant le 12 mars 2020, seul le délai qui restait à courir à compter du 12 mars 2020 se reporte au 24 juin 2020,
– si le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par l’Huissier de Justice entre le 12 mars 2020 et le 23 avril 2020, le délai de deux mois du commandement commence à courir à compter du 24 juin 2020,
si le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par l’Huissier de Justice après le 23 avril 2020, le délai de deux mois du commandement n’est pas concerné par la prorogation des délais (car le délai de deux mois du commandement expire postérieurement au 23 juin 2020).
En ce qui concerne les recours contre les permis d’urbanisme, le point de départ des délais prorogés a été fixé au 24 mai 2020 pour la durée restant à courir le 12 mars 2020, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours (art. 12 bis de l’ordonnance n° 2020-306 tel que modifié par l’Ordonnance n°2020-539 du 7 mai 2020).

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter notre Etude.

Accueil à compter du 11 mai 2020

En suite des mesures prises par le Gouvernement, l’Etude accueillera du public à compter du 11 mai 2020.
Des mesures sanitaires sont mises en place pour vous accueillir dans de bonnes conditions.
Il est préférable de prendre rendez-vous.
Si vous venez retirer une copie d’acte, munissez-vous de votre stylo.
Le port du masque est conseillé.

Signifier un document à l’étranger

mon adversaire habite à l'étranger

Vous êtes en train de divorcer et votre conjoint est parti vivre à Hawaï ! Pas de panique, tout est prévu pour une signification d’acte à l’étranger. Votre procédure de divorce ne rencontre aucune difficulté particulière.
Deux distinctions sont à réaliser : l’acte est à délivrer dans l’Union européenne ou l’acte est à signifier en dehors de l’Union européenne.
Si l’acte à signifier est à signifier dans un pays de l’Union européenne, c’est le règlement européen 1993/2007 du 13 novembre 2007 qui régit la matière. Dans ce cas, l’Huissier de Justice transmet l’acte à l’entité compétente pour le signifier (entité requis) et il en dresse acte.
Si l’acte à signifier est à signifier dans un pays hors de l’union européenne, c’est la convention de La Haye du 15 novembre 1965 qui s’applique. L’Huissier de Justice remplit une demande de signification à l’étranger d’un acte et en dresse acte.