En tant que Commissaires de justice, nous accompagnons les bailleurs dans la gestion rigoureuse des impayés locatifs. Contrairement à une idée reçue, la prise en charge des loyers par Visale n’empêche pas d’engager une procédure d’expulsion. Au contraire, il est fortement conseillé d’agir rapidement, dès le premier mois d’impayé.
1. Le cadre légal : l’action du bailleur face à l’impayé
Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une clause résolutoire peut être activée en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Elle prend effet deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux. Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 24 : « À défaut de paiement du loyer ou des charges […] un commandement de payer valant mise en demeure est signifié. […] Faute pour le locataire de s’être acquitté dans un délai de deux mois […], la résiliation du bail est acquise de plein droit. »
2. Visale : une garantie complémentaire, pas un frein à la procédure
La garantie VISALE (Action Logement) couvre les loyers impayés dans la limite de 36 mensualités (hors bail mobilité) sur la durée totale d’occupation. Toutefois :
- Le bailleur doit déclarer l’impayé dans les 30 jours suivant l’échéance impayée (cf. conditions générales de Visale – Article 3.3 : « Le bailleur s’engage à engager toutes les diligences utiles pour le recouvrement de sa créance et l’exécution de la mesure d’expulsion ») ;
- Visale peut subroger le bailleur pour récupérer les sommes auprès du locataire ;
- Elle n’empêche pas l’engagement d’une procédure d’expulsion, qui reste indispensable si l’occupant demeure insolvable ou refuse de libérer les lieux.
3. Notre intervention : efficacité, rigueur et rapidité
En tant qu’officier ministériel, nous intervenons immédiatement dès le premier impayé pour :
- Signifier un commandement de payer conforme aux exigences légales ;
- Assurer le suivi du délai de 6 semaines (ou 2 mois) prévu par la clause résolutoire ;
- Engager la procédure de résiliation du bail devant le tribunal compétent;
- Organiser la procédure d’expulsion après obtention de la décision judiciaire, puis signifier cette décision et coordonner le concours de la force publique si besoin ;
Fournir les pièces nécessaires à votre déclaration Visale et veiller à préserver vos droits à indemnisation.