Vous êtes propriétaire et votre locataire a initié une procédure d’insalubrité du logement auprès de l’ARS (Agence Régionale de la Santé) ou de la Mairie.

 Nous vous conseillons d’être réactif dans cette hypothèse et de vous faire accompagner par un juriste tel que l’Huissier de justice.

 En vertu de l’article L2212-2 du Code Général des Collectivités Territoriales, le maire, dans l’exercice de ses pouvoirs de police, doit assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique dans sa commune.A ce titre, il est notamment chargé de l’application du Règlement Sanitaire Départemental (R.S.D.) dans sa commune.

Suite à une demande de votre locataire, qui se plaint d’insalubrité dans son logement, les services de mairie vont procéder à une visite des lieux (hors votre présence).

Les services de mairie vont ensuite vous adresser un courrier inventoriant les travaux à réaliser dans le logement dans un délai donné.

Si vous n’êtes pas d’accord avec les préconisations de la mairie, il convient que vous lui écriviez.
Nous pouvons nous charger de la rédaction de ce courrier.

Les services de mairie peuvent également saisir les services de l’ARS. Les services de l’ARS vont diligenter une visite des lieux (sans votre présence).

En vertu des articles L511-1 à L511-18, L521-1 à L521-4 et R511-1 à R511-10 du code de la construction et de l’habitation, la délégation départementale de l’ARS peut prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité.

Les services de l’ARS vont vous adresser un courrier inventoriant les travaux à réaliser dans le logement dans un délai donné. Vous serez invité à formuler des observations sous 45 jours.
Nous pouvons nous charger de la rédaction de ces observations.

Si vous ne formulez aucune observation dans les 45 jours, le Préfet rendra un arrêté en vertu des articles L511-1 et suivants, R511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L1331-22 du code de la santé publique.

Cet arrêté va inventorier les travaux à réaliser dans le logement dans un délai donné.

Faute pour vous de réaliser lesdits travaux, ils seront réalisés à vos frais.

Vous encourez également des sanctions pénales (article L511-22 du code de la construction).

Même si votre locataire quitte les lieux avant que la procédure d’insalubrité ait pris fin, vous êtes dans l’obligation de réaliser les travaux.

La CAF peut suspendre le règlement des aides au logement (et des loyers éventuellement) durant la procédure.

L’arrêté préfectoral peut être contesté par différentes voies :

• Recours gracieux auprès du Préfet
• Recours hiérarchique auprès du ministère
• Recours administratif auprès du Tribunal administratif

A toute étape de la procédure, nous pouvons constater que le locataire refuse l’accès aux artisans en charge des travaux.

Nous pouvons également constater la réalisation des travaux.

A la lecture de ce qui précède, vous avez, en tant que propriétaire, tout intérêt à réagir sans attendre.

Votre locataire a cessé de payer son loyer, sans raison valable. Vous apprenez qu’il vous a menti sur sa situation. Il ne répond plus à vos appels, ne vous ouvre plus la porte… C’est le silence total ! Vous n’avez qu’une envie : c’est le mettre dehors par vos propres moyens.

Certains propriétaires y ont pensé et ils ont été poursuivis en justice.

Qu’est-ce que vous risquez ?

Deux infractions pénales peuvent être retenues contre vous :
– la violation de domicile, prévue par l’article 226-4 du Code pénal. Cette infraction est punie d’un an d’emprisonnement et de 15.000 € d’amende.
– la dégradation de biens privés, prévue par l’article 322-1 du Code pénal. Cette infraction est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende.

Le cas échéant, le locataire peut porter plainte pour vol. Cette infraction est punie de cinq ans d’emprisonnement et de 75.000 € d’amende.

Qu’est-ce que vous pouvez mettre en œuvre ?

Tout d’abord, il faut débuter le plus tôt possible une procédure d’expulsion pour faire courir les délais.

Après, en fonction du crédit immobilier souscrit, vous pouvez demander une suspension de votre prêt immobilier auprès de votre banque.

Si votre banque refuse, vous pouvez saisir le Tribunal pour demander un report de vos échéances.

VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES
le Vendredi 4 février 2022 à 10 h

Rue d’Ancône – Aérodrome de Montélimar 26200 MONTELIMAR
chez SAS DEVELOPPEMENTS ET TECHNOLOGIES AERO – D.T.A.
(Visite de 9h  à 10 h le Vendredi 4 février 2022)

Il sera procédé à la vente aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur de :
1 ULM PENDULAIRE – 1 moteur ROTAX 914 UL neuf – 1 moteur ROTAX 914 UL d’occasion – 1 ULM J-RO 914 UL  (8 H de vol), etc…..

Conditions de la Vente par lecture préalable du procès-verbal d’enchères.
Enlèvement immédiat.
Paiement comptant.
Frais légaux en sus 14,28% TTC
Liste détaillée des lots le jour de la vente.

Des clients confiant leur véhicule pour réparation chez un garagiste ne donnent plus signe de vie et ne récupèrent pas leur véhicule.

C’est une réelle difficulté pour ces professionnels car ils ont effectué des réparations et ils ne sont pas payés et les véhicules prennent de la place dans leurs locaux. Le phénomène n’est pas nouveau ; le texte régissant la matière date de 1903 (il a été modifié entre-temps).

Quelle est la marche à suivre ?

En matière de voiture et de motos, le législateur a réduit le délai pour agir. Le client a trois mois pour récupérer son véhicule réparé. Passé ce délai, le professionnel peut déposer une requête devant le Tribunal compétent pour obtenir la vente du véhicule abandonné. La requête doit comporter certaines mentions, prévues à l’article 2 de la Loi du 31 décembre 1903.

Le Juge autorise la vente aux enchères du véhicule et fixe le montant de la créance du professionnel.

Au jour prévu par le Juge, l’Huissier de Justice procède à la vente aux enchères. Après paiement des frais de justice, l’Huissier de Justice payera la créance du garagiste.

D’autres professionnels sont concernés par cette procédure.
Cela concerne également :
– les navires et bateaux de plaisance déposés chez un professionnel pour être réparés, entretenus, conservés ou gardés,
– les objets mobiliers déposés en garde-meuble.

Si vous êtes confrontés à de telles difficultés, nous pouvons engager la procédure pour votre compte.

Trop de bailleurs se présentent à l’Etude avec des documents incomplets ou sans conséquence juridique.

Par exemples :
– un bail qui ne contient pas de clause résolutoire,
– une personne s’est portée caution en inscrivant « je me porte caution » sur le bail ou un papier libre,
– un bail qui ne contient pas tous les documents annexes prévus par la loi,
– l’identité du locataire est erronée, son nom ou son prénom n’ont pas la bonne orthographe,
– la solvabilité du locataire ou de la caution n’ont pas été vérifiés en fonction des documents fournis.

La loi du 06 juillet 1989 et les textes postérieurs contiennent tous les éléments nécessaires au bailleur.

S’agissant des mentions du contrat de location, il faut se reporter à l’article 3 de ladite loi. Un contrat type a été défini par le texte et une notice doit être annexée à ce contrat. Le modèle de notice est contenu dans l’arrêté du 29 mai 2015.

S’agissant de l’acte de caution, il doit respecter un certain formalisme et rédiger le bon document selon que la caution est pour une durée déterminée ou une durée indéterminée.

S’agissant de la solvabilité du locataire et de l’éventuelle caution, seuls certains éléments peuvent être demandés par le bailleur. Une sanction est même prévue par le texte en cas de non-respect.

Vous le comprenez aisément à la lecture de cet article : la mise en location d’un bien est un domaine dans lequel se passer d’un professionnel peut vous coûter cher.

Notre Etude est à votre disposition pour rédiger le contrat de bail (et ses annexes), vérifier la solvabilité du candidat locataire et de la caution, procéder à l’état des lieux d’entrée.

Est-il donc possible de faire dresser des constatations à distance par « télé-constatations », par un Huissier non présent sur les lieux du constat ?
Est-ce que le fait de déposer des photographies chez un Huissier de Justice leur confère une valeur probante ?

La réponse est claire : NON.

En ces temps un peu particuliers d’épidémie, les télé-consultations se sont développées dans différents domaines, mais les télé-constatations ne sont pas reconnues par les tribunaux.

L’Huissier de Justice a l’obligation de se rendre sur les lieux pour effectuer lui-même les constatations qu’il relate dans son procès-verbal.

S’il n’y a pas de transport sur place de l’Huissier de Justice, l’acte rédigé n’est pas un procès-verbal de constat.

Suivant une jurisprudence constante, un constat « de dépôt » de photographies réalisées par le client n’a pas la force probante d’un constat réalisé par un Huissier de Justice sur le terrain.
Cet acte n’est pas un procès-verbal de constat, il s’agit d’un simple dépôt.

Il peut s’avérer judicieux de déposer un document chez un Huissier de Justice dans certains domaines (droit de la propriété intellectuelle par exemple) mais le dépôt de photographies (ayant pour but de se substituer à un constat) n’apporte aucune force probante auxdites photographies (affichage de permis de construire par exemple).

En temps normal, la trêve hivernale court du 1er novembre au 1er avril de l’année suivante (cette année, compte tenu du contexte sanitaire, la date du 1er avril a été reportée). Pendant cette période, les expulsions ne peuvent pas être réalisées (hors squat), mais il peut être procédé à une reprise des lieux.

Il existe une différence juridique entre expulsion des lieux et reprise des lieux.

Quelle est la différence entre une expulsion et une reprise des lieux ?

L’expulsion est un acte par lequel un Huissier de Justice force un locataire ou un occupant à quitter les lieux qu’il occupe. Elle est impossible pendant la trêve hivernale.

La reprise des lieux peut être réalisée indépendamment d’une procédure d’expulsion (dans le cadre de la procédure dite « procédure d’abandon de logement »). Il s’agit du cas où le locataire a quitté les lieux sans rendre les clefs. Cette procédure n’est pas suspendue pendant la trêve hivernale.

Dans certains cas, les procédures d’expulsion et de reprise des lieux s’entremêlent :

Si la procédure d’expulsion a déjà été engagée et que le commandement de quitter les lieux a été signifié, l’Huissier de Justice peut procéder à la reprise des lieux, en suite du départ volontaire du locataire et ce alors même que nous sommes dans la période dite de trêve hivernale.

Dans tous les cas, le propriétaire a interdiction de pénétrer dans les lieux loués sous peine de poursuites pénales (tant que la procédure n’est pas menée à son terme ou que le locataire n’a pas rendu les clés).

Conformément à la loi, le preneur commercial a la possibilité de mettre fin au contrat de bail à l’expiration de chaque période triennale.

Pour cela, il doit transmettre à son bailleur un congé au moins six mois à l’avance, soit par acte d’Huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Que se passe-t-il si le locataire quitte les lieux avant l’expiration de la période triennale en cours ?

Le bailleur aura la possibilité de lui réclamer le paiement du loyer jusqu’à l’expiration de cette période triennale.

Et ce, dans tous les cas ?

Cela va même plus loin selon la jurisprudence. En effet, la Cour de cassation a jugé le 10/09/2020, dans une espèce où les locaux avaient pourtant été reloués à un nouveau locataire immédiatement après le départ du précédent locataire. Les locaux n’avaient jamais été inoccupés et il n’y avait aucun préjudice financier… le bailleur a même perçu deux fois le loyer sur une certaine période !

Comme pour le premier confinement (en mars 2020), l’Etat a pris des dispositions pour protéger les entreprises dont l’activité est affectée par une mesure de police administrative prise dans le cadre du deuxième confinement et qui ont des difficultés pour payer leur loyer (loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, art 14).

Sont concernés les établissements qui reçoivent habituellement du public et qui ont été (magasin de vêtements, librairies, …) ou qui sont encore dans l’obligation de rester fermés (cafés, restaurants…).

Les bailleurs sont soumis à une interdiction d’appliquer à leurs locataires des pénalités financières, des intérêts de retard ou des dommages-intérêts. Ils ne peuvent pas les poursuivre en justice, résilier le bail ou agir contre les personnes qui se sont portées caution du paiement de leur loyer.

Qui sont les locataires concernés par l’interdiction de poursuite pendant la période du COVID-19 ?

Le décret du 30/12/2020 précise les entreprises qui peuvent bénéficier de cette protection. Il s’agit des personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative qui :

1. emploient moins de 250 salariés,
2. ont réalisé un chiffre d’affaire inférieur à 50 M d’euros lors du dernier exercice clos (ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, un chiffre d’affaires mensuel moyen inférieur à 4,17 M€) et
3. ont subi une perte de CA d’au moins 50 % au titre du mois de novembre 2020 par rapport au mois de novembre 2019 ou, au choix de l’entreprise, par rapport au CA mensuel moyen de 2019.

S’agissant des entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, il convient de prendre en compte le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ; pour celles créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ; et pour celles créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.

Concernant les entreprises ayant fait l’objet d’une mesure d’interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires réalisé au mois de novembre sur leurs activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison ne doit pas être pris en compte pour calculer le chiffre d’affaires de référence du mois de novembre 2020.

Sur quelle période s’applique l’interdiction de poursuite pour les loyers commerciaux impayés ?

Cette mesure s’applique aux loyers et charges locatives dus entre le 17 octobre 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de réouverture.

Est-il possible de demander le report de certaines factures, autres que les loyers commerciaux ?

Ces mêmes entreprises auront la possibilité de demander à leur fournisseur d’eau, de gaz et d’électricité un report du paiement desdites factures exigibles entre le 17 octobre 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de leur réouverture. Le fournisseur n’aura pas d’autre choix que d’accorder ce délai. Le report s’effectuera de manière égale et sur une durée d’au moins six mois et sur les échéances de paiement des factures postérieures.

C’est bientôt la fin de l’année. Après la traditionnelle commande de chocolats, de cadeaux, …, il faut s’occuper de faire détruire le stock.

Pourquoi faire constater cette destruction par un Huissier de Justice ?
Votre entreprise gère des pièces détachées ou d’occasion. En comptabilité, ces pièces apparaissent dans vos achats. Soit parce qu’elles sont obsolètes, soit pour une autre raison, ces pièces ne seront pas vendues et seront détruites. Le constat de destruction par Huissier de Justice constitue une preuve irréfutable que vous avez détruit ce stock et que vous ne les avez pas vendues « sous le manteau ».
Lors de l’établissement de ce constat, l’Huissier de Justice vérifie l’inventaire des pièces détruites et s’assure de leur destruction effective. Comptablement, cela vous permet de justifier de leur sortie du stock et de leur non affectation à votre chiffre d’affaires.
Pour un devis pour cette prestation, contactez-nous.