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Dois-je faire constater mon permis de construire ?
Notre client :
J’ai obtenu un permis de construire, une autorisation de travaux, un permis de démolir, … Dois-je le faire constater par un Huissier de Justice ? Et pourquoi ? Puis-je ne faire qu’un seul passage ?
Réponse :
Votre affichage permet d’informer les tiers (en pratique vos voisins) des travaux que vous allez réaliser. Une fois qu’ils sont informés par cet affichage, les tiers ont DEUX MOIS pour exercer un recours contre la décision administrative obtenue.
Les articles A424-15 et suivants du Code de l’urbanisme traitent de l’affichage des permis de construire. La loi prévoit la taille du panneau et son emplacement, les mentions de cet affichage et le délai de cet affichage. D’expérience, plus de 50 % des panneaux constatés par l’Etude comportent une erreur.
Par arrêt du 25 février 2019, le Conseil d’Etat a jugé que « le délai de recours ne commence à courir qu’à la date de l’affichage complet et régulier ». Cela signifie que si votre affichage ne répond pas à ces critères, les tiers peuvent attaquer la décision à n’importe quel moment ! Quelle mauvais surprise de voir son permis contesté alors même que vous avez fêté votre crémaillère… !
Pour la sécurité juridique de votre projet, le procès-verbal de constat d’affichage vous permet d’apporter la preuve de :
– la régularité de l’affichage (c’est à dire la concordance des mentions portées sur le panneau avec la décision administrative obtenue),
– la visibilité du panneau d’affichage, son bon emplacement (c’est une des obligations légales),
– le date de début de l’affichage et sa continuité.
L’article R600-2 du Code de l’urbanisme prévoit une « période continue de deux mois d’affichage » ; un seul passage ne vous permet pas de prouver de cette période continue.
C’est pourquoi, notre prestation comprend la réalisation de trois passages : à la pose du permis, dans le délai d’un mois après la pose et à la fin du délai légal d’affichage continu (ex : affichage le 05/01, passage le jour même, puis le 05/02 et enfin le 06/03).
Concernant le coût de cette prestation, contactez-nous.
Baisse du prix de vente de votre bien après congé pour vente
Vous avez délivré congé pour vente à votre locataire, lui communiquant le prix de vente.
Votre locataire choisit de ne pas acheter. Il quitte les lieux. Vous ne parvenez pas à vendre au prix que vous souhaitez (indiqué dans le congé). Vous décidez de baisser le prix de vente du bien.
L’article 15-II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 vous contraint à proposer le bien à la vente à votre locataire … même s’il a déjà quitté les lieux. Il ne s’agit pas d’un simple courrier d’information, des mentions légales doivent y figurer.
Contactez-nous.
Locataire – Cas Pratique – Que Faire ?
Le Cas :
Notre client : « J’ai plusieurs biens à la location et j’en ai fait visiter à un candidat locataire. Nous avons signé un bail. Faisant confiance, je n’ai pas rédigé d’état des lieux d’entrée et j’ai donné les clefs au locataire. Je viens de m’apercevoir que le locataire a intégré le mauvais appartement. A l’aide ! Ai-je un recours ? Que faire ? »
Notre solution :
Il est important de bien détailler le logement (sa numérotation éventuellement et surtout sa description en terme de pièces) dans le contrat de bail signé.
Dans ce cas, votre « locataire » est un occupant sans droit ni titre, différent d’un squatteur. Il faut rappeler au locataire qu’il n’a pas intégré le bon logement (sciemment ou par erreur). Si votre locataire n’entend pas quitter les lieux, il faut l’assigner devant le Tribunal d’Instance pour faire reconnaître sa qualité d’occupant sans droit ni titre et obtenir son expulsion.