Le congé signifié par le bailleur comportant une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction pour le locataire.

Le 11/01/2024, la cour de cassation a rendu un arrêt important en ce qu’elle a jugé d’un congé comportant offre de renouvellement du bail commercial, mais proposant de nouvelles clauses et conditions, différentes de celles du bail expiré, doit être requalifié. Un tel congé doit s’analyser comme un congé comportant refus de renouvellement du bail et par conséquent, le locataire a droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour de cassation s’appuie sur l’article 1103 du Code civil, sur l’article L 145-8 du Code de commerce et sur l’article L 145-9 du Code de commerce. Sur la base de ces articles, la Cour de cassation définit ce qu’est un renouvellement de contrat pour qualifier ensuite le congé en considération de la volonté exprimée de son auteur.

Le renouvellement d’un contrat constitue un nouveau contrat dont les clauses et conditions sont calquées sur l’ancien.

Le principe du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré ne souffre que quelques exceptions.